作为上海首批启动收购二手住房用于保障性租赁住房的区域之一，浦东新区的试点工作今天取得最新进展：两套“收旧+换新”的房屋完成网签，加上之前完成的两套“收旧”，落地数量达到4单。这不仅标志着“以旧换新”全流程闭环打通，也是试点从“个案”到“扩面”迈出的坚实一步。
“具体政策公布后，我们的咨询电话一度被打爆，目前累计已有超200户居民登记申请，其中70多户符合申请条件，正在洽谈过程中的还有10多套，”上海浦东发展集团房屋管理有限公司副总经理何俊告诉记者，对于浦东而言，这一保租房筹措的新模式可以弥补内环内的供给缺口，精准满足更多人才的“职住平衡”需求。
又有两套完成网签
根据浦东新区形成的相关方案，试点工作按照政府引导、市场运作、居民自愿的原则，通过收购存量二手住房，在中心城区等供需矛盾突出的区域，新增筹建一批区位优越、租金可负担的保租房，优化保租房结构布局。浦发集团作为实施主体，承担从收房、改造到运营的全链条责任。有意向参与收购的居民按规定提交申请资料后，经各方洽谈一致后签订二手房买卖合同。
收购范围上，浦东结合自身空间格局、保障缺口，优先关注内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源。
“交易效率非常高，经过评估后的价格也让人放心，还能省去一笔中介费，”刚刚完成网签的滕女士向记者列出参与试点的优势所在。她这次被浦发房管收购的房子位于陆家嘴街道梅园新村，面积为50.72平方米，网签价格是340万元，用于补贴其所置换的北蔡镇绿城逸庐的一手新房。
另外一套落地网签的二手房位于塘桥街道航运小区，面积为33平方米，网签价格为158万元，同样用于补贴新房置换。
优先“收旧换新”
“我们优先鼓励卖旧换新，也就是把旧房卖掉的同时，有在浦东购买新房的意向和需求。”针对老百姓关注的收购过程，何俊向记者作了具体介绍。
第一步是预评估，根据地段和近期成交价，做初步的价格判断；第二步，对产权情况进行排摸，确保收购的可操作性；第三步，达成意向后，专业评估公司将上门做入户评估，这也是收购价格的重要依据；第四步，在评估价基础上，与老百姓协商后确定最终成交价格；第五步，完成“收旧”网签后，资金打至监管银行的指定账户，再等“买新”完成网签后，这笔资金就会定向付至开发商账户。
相较于传统置换“先卖后买”周期长、报价不透明等痛点，新模式由国企兜底收购，流程公开透明、操作高效便捷，大幅提升居民置换安全感与便利性。
“我的这套房子之前也在房产中介挂过牌，但看房、议价等把交易周期拉得太长了，”滕女士感叹说，确定符合参与试点的标准后，浦发收购的效率就非常高，“从预评估到网签总共花了两周时间，让我们感到非常省心。”
在整个收购过程中，居民所需支付的税费等成本与市场二手房交易完全一致，且无需支付中介费。同时，收购价格公允稳定，参照区域近期真实成交价，不低于市场水平。
何俊表示，“在具体操作过程中，我们发现，未能成交的主要原因一是价格，有些市民对政策的理解存在一定偏差，心理预期与市场价格差距较大；二是只想卖旧、不想买新，或者只想买二手房，不符合我们‘换新’的优先方向。”
优先“收旧换新”将在需求端定向释放原本被锁定的改善型购买力，不仅可以缓解旧房难卖的问题，也会助力提速新建商品住宅交易。
改造为人才安居之所
房源收购后，浦发集团按保租房标准统一改造。“居民交房后，我们争取3个月内完成装修，让保租房租赁者可以拎包入住，服务标准不降低。”何俊透露，所有房源将纳入浦东“青创15条”人才政策，为青年人才降低租房成本。
从保租房的实际供给看，浦东在内环内确实存在一定缺口。“内环内土地资源非常紧张，新增成片式保租房几乎没有可能。这次试点增加筹措模式后，可以更好满足市场需求。”何俊告诉记者，在实际操作中会优先选择配套成熟、交通便利的房源，未来转化为保租房，从而精准解决职住平衡问题。
收购只是第一步，如何让老房子焕发“新生”才是关键。浦发房管物业在浦东服务超过三分之一的老旧小区，和这次收储对象高度匹配。因此，在零星房源的管理上，将借助这一天然优势，叠加其在保租房上的服务运营能力，确保房源能成为人才安居之所。
“这项工作不以盈利为目的，但需要实现盈亏平衡。我们要求租金基本覆盖收购、装修、运营成本，年度内基本打平。根据测算，我们选择的收购对象租售比不低于2.5%。”何俊说。
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